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O fiador se compromete a pagar se o inquilino não pagar. Salvo limite no contrato, a fiança alcança também acessórios e custas, e vale até a devolução do imóvel. O único imóvel da família do fiador pode ser penhorado por essa dívida. Com o contrato prorrogado por prazo indeterminado, ele pode pedir para sair, e continua responsável por 120 dias depois de notificar o locador.
Neste artigo
- O que exatamente o fiador garante?
- O fiador só paga depois do inquilino?
- O imóvel do fiador pode ser penhorado?
- Até quando dura a responsabilidade?
- Como o fiador sai do contrato?
- O fiador responde por mudanças feitas sem ele?
- O fiador responde por uma ação de despejo em que não foi parte?
- O que verificar antes de aceitar ser fiador
- Fontes
O que exatamente o fiador garante?
A fiança precisa ser feita por escrito e não admite interpretação extensiva.1 Na prática, o texto assinado importa muito.
Quando a fiança não tem limite, ela alcança todos os acessórios da dívida principal, inclusive despesas judiciais.2 As partes podem limitá-la a um valor, e por isso vale verificar se o contrato traz um teto.3
O fiador só paga depois do inquilino?
Depende do contrato. O Código Civil dá ao fiador o chamado benefício de ordem: o direito de exigir que os bens do devedor sejam cobrados primeiro. Esse direito deixa de valer quando o fiador renuncia a ele.4 Por isso, procure a palavra "renúncia" nas cláusulas de fiança.
O imóvel do fiador pode ser penhorado?
Pode, mesmo que seja o único imóvel da família.
A Lei 8.009/90 protege o bem de família contra penhora, mas abre exceção para a "obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação".5 Em março de 2022, o STF confirmou que a regra é constitucional, por 7 votos a 4: "É constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, seja residencial, seja comercial".6 O STJ tem entendimento no mesmo sentido.7
Até quando dura a responsabilidade?
Salvo disposição contratual em contrário, a garantia se estende até a efetiva devolução do imóvel, mesmo se a locação for prorrogada por prazo indeterminado.8 O fim do prazo escrito no contrato, portanto, não encerra a fiança automaticamente.
Como o fiador sai do contrato?
Se a locação já estiver prorrogada por prazo indeterminado, o fiador pode notificar o locador de que deseja se desonerar. Ele continua obrigado por todos os efeitos da fiança durante 120 dias após a notificação.9
O locador pode então notificar o inquilino para apresentar nova garantia em 30 dias, sob pena de desfazimento da locação.10
O fiador responde por mudanças feitas sem ele?
Não por obrigações resultantes de aditamento com o qual não concordou.11 Se o aluguel ou outra condição mudar por aditivo, o fiador precisa concordar para ficar obrigado por essa mudança.
O fiador responde por uma ação de despejo em que não foi parte?
Se não integrou a relação processual na ação de despejo, o fiador não responde pela execução do julgado.12 Ele também pode evitar a rescisão pagando o débito atualizado em 15 dias, contados da citação.13
O que verificar antes de aceitar ser fiador
- O contrato traz um limite de valor para a fiança?
- Há renúncia ao benefício de ordem?
- O que acontece quando o prazo do contrato terminar?
- O inquilino consegue pagar, em caso de imprevisto, sem que você precise cobrir o valor?
- Você conseguiria pagar a dívida sem perder o seu imóvel?
Este texto é informativo. Para decidir sobre um contrato específico, consulte uma advogada ou um advogado.
Fontes
- Lei nº 8.245/91, Planalto, consultada em 6 nov. 2026.
- Lei nº 8.009/90, Planalto, consultada em 6 nov. 2026.
- Código Civil, Planalto, consultado em 6 nov. 2026.
- STF: constitucionalidade da penhora de bem de família de fiador, notícia de 9 mar. 2022.
- Súmulas 214, 268 e 549 do STJ, lista oficial do tribunal.
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