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A Lei do Inquilinato admite quatro modalidades de garantia: caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Fiador e garantidora são dois caminhos da mesma modalidade, a fiança: no primeiro, quem responde é uma pessoa; no segundo, uma empresa. Cada contrato só pode ter uma modalidade.
Neste artigo
Quais garantias a lei permite?
O art. 37 da Lei 8.245/91 lista o que o locador pode exigir do locatário.1
- Caução: um bem ou um valor fica reservado como garantia.
- Fiança: alguém se compromete a pagar se o inquilino não pagar.
- Seguro de fiança locatícia: uma seguradora cobre as obrigações do locatário.
- Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento: quotas de um fundo ficam cedidas em garantia.
Posso exigir duas garantias no mesmo contrato?
Não. A lei veda mais de uma modalidade no mesmo contrato, "sob pena de nulidade".2 Pedir fiador e caução no mesmo contrato, por exemplo, não é permitido.
O que muda entre elas?
Duas perguntas resolvem a maior parte da comparação: quem responde se o aluguel não for pago, e o que o inquilino precisa entregar para assinar.
| Opção | Base legal | Quem responde | O que o inquilino entrega |
|---|---|---|---|
| Fiador | Art. 37, II | Uma pessoa | Indicação de alguém aceito pelo locador |
| Garantidora | Art. 37, II | Uma empresa, como fiadora | Remuneração paga à empresa |
| Caução em dinheiro | Art. 37, I, e art. 38 | O valor depositado | Depósito de até 3 meses de aluguel |
| Seguro fiança | Art. 37, III, e art. 41 | Uma seguradora | Prêmio pago à seguradora |
| Cessão de quotas | Art. 37, IV | As quotas cedidas | Quotas de fundo em garantia |
"Garantidora" não é um nome que aparece na lei. É como o mercado costuma chamar a empresa que presta fiança. Para saber em qual modalidade uma oferta se enquadra, vale ler o contrato, não o nome comercial.
Qual é o limite da caução em dinheiro?
Três meses de aluguel. O valor deve ficar em caderneta de poupança, e as vantagens dela revertem em benefício do locatário quando a soma é levantada.3
O que o seguro fiança cobre?
A lei diz que o seguro "abrangerá a totalidade das obrigações do locatário".4 As condições de cada apólice, como prazos e documentos exigidos, são definidas em contrato e devem ser lidas caso a caso.
Por quanto tempo a garantia vale?
Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias se estende até a efetiva devolução do imóvel, mesmo com a locação prorrogada por prazo indeterminado.5
E se o contrato não tiver garantia nenhuma?
Duas regras mudam para o locador:
- Ele pode exigir o aluguel e os encargos até o sexto dia útil do mês vincendo, ou seja, antes de o mês terminar.6
- Na ação de despejo por falta de pagamento, a lei prevê liminar para desocupação em quinze dias nos contratos sem garantia, desde que o locador preste caução equivalente a três meses de aluguel.7
Com uma garantia em vigor, essa liminar não se aplica pelo inciso IX.
Como comparar duas propostas?
Não existe modalidade melhor para todo contrato. Estas perguntas ajudam a comparar:
- Quanto o inquilino desembolsa antes de assinar, e quanto paga por mês?
- Quem responde se o aluguel atrasar: uma pessoa, uma empresa ou uma seguradora?
- Depois de comunicado o atraso, em que prazo o locador recebe, e esse prazo está no contrato?
- O que está coberto além do aluguel, como encargos, multa e danos ao imóvel?
- O documento é uma fiança ou um seguro?
Fontes
- Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, Planalto, consultada em 6 nov. 2026.
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Conteúdo informativo. Não substitui orientação jurídica para o seu contrato.
